Inadimplência em Condomínios: Nova Lei, Direitos e Restrições

A Inadimplência do Condomínio, é atualmente um dos maiores problemas que o administrador da insolvência tem de enfrentar na gestão do condomínio. Os motivos são variados, requer julgamento para lidar com a questão levando em consideração os direitos e deveres do morador. 

No entanto, a falta de taxas pode ser devastadora para a vida a dois e o mais importante para as finanças e o fluxo de caixa do condomínio. Preparamos nosso post de hoje abordando esse tema, por isso selecionamos algumas informações sobre os direitos e limitações de um proprietário de unidade inadimplente. 

 

O que foi alterado com a nova lei de inadimplente? 

Enquanto as consequências para o morador inadimplente costumavam depender de processos morosos, hoje com a nova lei de inadimplência as coisas são completamente diferentes. 

A mudança mais importante com a nova lei de inadimplência é a velocidade com que o administrador pode agir para recuperar o acionista inadimplente. 

Isso significa que o proprietário inadimplente corre o risco de uma ação judicial contra a associação de moradores, que pode decidir sobre a apreensão de seus bens.

 

Direitos e Restrições do Proprietário Inadimplente 

Em situações complicadas e delicadas, como uma inadimplência, é comum que o administrador ou órgão de administração fique sem saber o que fazer. O inadimplemento de um Acionista no pagamento pode limitar seus direitos contra outros Acionistas de várias maneiras. 

As áreas de lazer, por exemplo, dependem do condomínio e na Justiça alguns juízes concordam com a restrição, outros entendem que o ocupante não deve ser privado de uso de qualquer tipo de área do condomínio. 

Outra limitação é que o proprietário inadimplente não pode ser candidato a um administrador da insolvência. Isso implica o cumprimento legal em diversas áreas, principalmente no que diz respeito ao pagamento do IPTU. 

 

Obrigações e consequências para o proprietário inadimplente

Caso o proprietário não pague sua contribuição, ele deve estar sujeito a diversas consequências formais, como por exemplo B. Juros de 1 por mês salvo disposição em contrário no contrato de condomínio e multa de até 2 no valor da sua dívida, além de honorários advocatícios.

 

Detalhes da nova lei de inadimplência 

Veja o trecho da lei n. 13.105, que contém o prazo e os detalhes do confisco extrajudicial do condômino inadimplente: 

art. 829. Solicita-se ao devedor o pagamento da dívida no prazo de 3 (três) dias a contar da cobrança. 

• 1º Da ordem de pagamento constará, ainda, a ordem de penhora e a determinação a ser proferida pelo oficial de justiça, constatada a inadimplência no prazo determinado, desde que lavrada todas as intimações do executado. 
• 2º A penhora diz respeito aos bens indicados pelo credor, salvo se outros forem especificados pelo devedor e aceitos pelo juiz se ficar comprovado que a restrição proposta é menos onerosa e não prejudica o credor.

 

Detalhes sobre a situação do depósito: 

1. Dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;
2. – títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;
3. títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;
4. veículos de via terrestre;
5. bens imóveis;
6. bens móveis em geral;
7. semoventes;
8. navios e aeronaves;
9. ações e quotas de sociedades simples e empresárias;
10. percentual do faturamento de empresa devedora;
11. pedras e metais preciosos;
12. direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;
13. outros direitos.

 

• 1º É prioritária a penhora em dinheiro, podendo o juiz, nas demais hipóteses, alterar a ordem prevista no caput de acordo com as circunstâncias do caso concreto.
• 2º Para fins de substituição da penhora a penhora recairá sobre a coisa dada em garantia, e, se a coisa pertencer a terceiro garantidor, este também sera intimado da penhora.

 

Realização de Cobrança Judicial 

Com certeza você já ouviu um ditado conhecido de que água mole encontra pedra dura até quebrar, então é mais ou menos assim que funciona uma Cobrança Judicial. Pode ser feito de diversas formas, por exemplo notificação extrajudicial, telefonemas, SMS, e-mails, etc., informando várias vezes o devedor do valor devido e também das consequências de tal atraso. 

Portanto, no momento da cobrança, o devedor deve estar ciente das penalidades pelo não pagamento, tais como por exemplo, a aplicação de juros e multas conforme descrito no artigo 1.336 do Código Civil. 

 

Arte. 1.336. São obrigações dos inquilinos: 

 

I – Contribuir para o custeio do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário da Convenção;

 

1. Ao acionista que deixar de pagar a sua contribuição serão cobrados os juros de mora pactuados ou, se não forem fornecidos, um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 

E isso não é tudo: 

 

Art. 1337. O coproprietário ou proprietário que reiteradamente não cumprir as suas obrigações para com a habitação pode, por deliberação de três quartos dos restantes condóminos, ser obrigado a pagar multa igual a cinco vezes o valor imputável ao depósito. , como a gravidade dos Erros e a recorrência, independentemente das perdas e danos que ocorrerem. 

 

Esse tipo de taxa é básico e ajuda muito. No entanto, não se esqueça: é proibido constranger o devedor.

 

Conclusão sobre a nova lei de inadimplência em condomínios

Aqui você conheceu as principais mudanças da nova lei da inadimplência.

Você ainda não conseguiu reduzir a inadimplência na gestão do seu condomínio? Entre em contato com a Consilius Administradora de Condomínios!

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