Condomínio pode Expulsar um Morador?

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Condomínio pode expulsar morador por comportamento mau comportamento?

Em um caso recente em Jundiaí/SP, o juiz Fernando Bonfietti Izidoro determinou a expulsão de um morador de um condomínio, após várias reclamações de vizinhos alegando reiteradas ofensas. A decisão foi tomada com base em boletins de ocorrência e demais documentos que comprovaram a versão apresentada pelos moradores.

Conforme citado no artigo do Portal Migalhas, um dos autores da ação, e morador, chegou a deixar seu imóvel e alugá-lo a terceiros, que também não conseguiram permanecer no local devido às ofensas do mesmo vizinho. Este caso destaca a importância de uma convivência harmoniosa em condomínios e a necessidade de soluções legais em situações extremas.Continue reading

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Lei da Inadimplência em Condomínios

Nova Lei da Inadimplência para Condomínios

Inadimplência em Condomínios: Nova Lei, Direitos e Restrições

A Inadimplência do Condomínio, é atualmente um dos maiores problemas que o administrador da insolvência tem de enfrentar na gestão do condomínio. Os motivos são variados, requer julgamento para lidar com a questão levando em consideração os direitos e deveres do morador. 

No entanto, a falta de taxas pode ser devastadora para a vida a dois e o mais importante para as finanças e o fluxo de caixa do condomínio. Preparamos nosso post de hoje abordando esse tema, por isso selecionamos algumas informações sobre os direitos e limitações de um proprietário de unidade inadimplente. 

 

O que foi alterado com a nova lei de inadimplente? 

Enquanto as consequências para o morador inadimplente costumavam depender de processos morosos, hoje com a nova lei de inadimplência as coisas são completamente diferentes. 

A mudança mais importante com a nova lei de inadimplência é a velocidade com que o administrador pode agir para recuperar o acionista inadimplente. 

Isso significa que o proprietário inadimplente corre o risco de uma ação judicial contra a associação de moradores, que pode decidir sobre a apreensão de seus bens.

 

Direitos e Restrições do Proprietário Inadimplente 

Em situações complicadas e delicadas, como uma inadimplência, é comum que o administrador ou órgão de administração fique sem saber o que fazer. O inadimplemento de um Acionista no pagamento pode limitar seus direitos contra outros Acionistas de várias maneiras. 

As áreas de lazer, por exemplo, dependem do condomínio e na Justiça alguns juízes concordam com a restrição, outros entendem que o ocupante não deve ser privado de uso de qualquer tipo de área do condomínio. 

Outra limitação é que o proprietário inadimplente não pode ser candidato a um administrador da insolvência. Isso implica o cumprimento legal em diversas áreas, principalmente no que diz respeito ao pagamento do IPTU. 

 

Obrigações e consequências para o proprietário inadimplente

Caso o proprietário não pague sua contribuição, ele deve estar sujeito a diversas consequências formais, como por exemplo B. Juros de 1 por mês salvo disposição em contrário no contrato de condomínio e multa de até 2 no valor da sua dívida, além de honorários advocatícios.

 

Detalhes da nova lei de inadimplência 

Veja o trecho da lei n. 13.105, que contém o prazo e os detalhes do confisco extrajudicial do condômino inadimplente: 

art. 829. Solicita-se ao devedor o pagamento da dívida no prazo de 3 (três) dias a contar da cobrança. 

  • 1º Da ordem de pagamento constará, ainda, a ordem de penhora e a determinação a ser proferida pelo oficial de justiça, constatada a inadimplência no prazo determinado, desde que lavrada todas as intimações do executado. 
  • 2º A penhora diz respeito aos bens indicados pelo credor, salvo se outros forem especificados pelo devedor e aceitos pelo juiz se ficar comprovado que a restrição proposta é menos onerosa e não prejudica o credor.

 

Detalhes sobre a situação do depósito: 

  1. Dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;
  2. – títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;
  3. títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;
  4. veículos de via terrestre;
  5. bens imóveis;
  6. bens móveis em geral;
  7. semoventes;
  8. navios e aeronaves;
  9. ações e quotas de sociedades simples e empresárias;
  10. percentual do faturamento de empresa devedora;
  11. pedras e metais preciosos;
  12. direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;
  13. outros direitos.

 

  • 1º É prioritária a penhora em dinheiro, podendo o juiz, nas demais hipóteses, alterar a ordem prevista no caput de acordo com as circunstâncias do caso concreto.
  • 2º Para fins de substituição da penhora a penhora recairá sobre a coisa dada em garantia, e, se a coisa pertencer a terceiro garantidor, este também sera intimado da penhora.

 

Realização de Cobrança Judicial 

Com certeza você já ouviu um ditado conhecido de que água mole encontra pedra dura até quebrar, então é mais ou menos assim que funciona uma Cobrança Judicial. Pode ser feito de diversas formas, por exemplo notificação extrajudicial, telefonemas, SMS, e-mails, etc., informando várias vezes o devedor do valor devido e também das consequências de tal atraso. 

Portanto, no momento da cobrança, o devedor deve estar ciente das penalidades pelo não pagamento, tais como por exemplo, a aplicação de juros e multas conforme descrito no artigo 1.336 do Código Civil. 

 

Arte. 1.336. São obrigações dos inquilinos: 

 

I – Contribuir para o custeio do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário da Convenção;

 

  1. Ao acionista que deixar de pagar a sua contribuição serão cobrados os juros de mora pactuados ou, se não forem fornecidos, um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 

E isso não é tudo: 

 

Art. 1337. O coproprietário ou proprietário que reiteradamente não cumprir as suas obrigações para com a habitação pode, por deliberação de três quartos dos restantes condóminos, ser obrigado a pagar multa igual a cinco vezes o valor imputável ao depósito. , como a gravidade dos Erros e a recorrência, independentemente das perdas e danos que ocorrerem. 

 

Esse tipo de taxa é básico e ajuda muito. No entanto, não se esqueça: é proibido constranger o devedor.

 

Conclusão sobre a nova lei de inadimplência em condomínios

Aqui você conheceu as principais mudanças da nova lei da inadimplência.

Você ainda não conseguiu reduzir a inadimplência na gestão do seu condomínio? Entre em contato com a Consilius Administradora de Condomínios!

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Lei que permite Assembleias Virtuais em Condomínios é sancionada

Lei que autoriza assembleia virtual em condomínios é sancionada

A Lei 14.309, que aprova Assembleias Virtuais, permitindo a realização de assembleias e votações em condomínios por meios eletrônicos, foi sancionada e passa a valer a partir de março de 2022.

A nova lei muda o artigo do Código Civil (Lei 10.406, de 2002) e permite que em condomínios, as assembleias ocorram de forma eletrônica, desde que isso não seja proibido pela convenção do prédio.

A partir de agora, as assembleias virtuais oficiais tem o mesmo peso das reuniões presenciais, com o mesmo direito de voz e voto aos participantes remotos.

A convocação da reunião deve trazer instruções sobre:

  • Acesso
  • Formas de manifestação
  • Modo de coleta de votos

Além disso, as assembleias eletrônicas devem obedecer às mesmas regras de instalação, funcionamento e encerramento previstos no edital de convocação.

O encontro pode ocorrer de forma híbrida, com a presença física e virtual dos condôminos.

Na Consilius oferecemos um software próprio que permite a realização de assembleias virtuais de forma ágil e descomplicada.

Entre em contato conosco e leve a Consilius para o seu condomínio!

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Alteração de Fachadas em Condomínios: o que você pode ou não pode fazer?

Os condomínios verticais – aqueles que são compostos por prédios – tem uma regra em comum dentro do regimento interno e, até mesmo, dentro da lei: você não pode alterar a fachada do condomínio. 

Então, dentro disso, quais obras alteram e quais não alteram a fachada? Além disso, o que os moradores precisam saber na hora de planejar as obras para que elas não alterem as fachadas?

O que diz a legislação?

Em primeiro lugar, é necessário entender o que é a fachada do condomínio, visto que o código civil define dentro do seu artigo 1336: “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Assim, a fachada do condomínio é toda a área que compõe o visual externo do condomínio, como as janelas, sacadas, portas, portões e outros elementos que montam a estética exterior do condomínio.

Sendo assim, qualquer obra que conste alterações fechamento de sacadas, por exemplo, como a adição de portas novas, forros ou a troca da cor das paredes. Entretanto, telas de proteção e grades devem seguir um padrão de cor, mas podem ser instaladas por se tratar de medidas de segurança. 

Além disso, não são só obras que caracterizam alteração da fachada do condomínio. Pendurar bandeiras, roupas, manter bicicletas do lado de fora, ou manter objetos que podem cair da janela ou da sacada, também caracteriza alteração da fachada.

Outro ponto que gera muita dúvida é se a instalação de ar condicionado. Prédios antigos ou não previam ou utilizavam aquela caixa de cimento para instalação de um modelo de ar condicionado mais antigo. Via de regra, sim o ar condicionado altera, mas o assunto pode ser discutido em assembleia e entrar na Convenção do Condomínio, estabelecendo-se uma regra de padrão visual e para a instalação do mesmo, minimizando o impacto da mudança, já que é um item que pode até mesmo valorizar o apartamento.

Regras condominiais para colocação de Ar Condicionado em predios

Essas normas existem dentro do código civil porque a fachada é o cartão de visitas do condomínio, independente do local onde ele foi construído ou do tamanho, a fachada é um determinante para o preço e a valorização do imóvel, principalmente se bem pintado e com um ar gracioso.

Deste modo, toda e qualquer obra que envolva as janelas e sacadas deve estar de acordo com a Convenção Interna do Condomínio. Caso o regimento ainda dê margem para dúvidas, trate do assunto com o síndico ou com a administradora do condomínio, para verificar se a obra acaba alterando ou não a fachada do prédio.

 

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Cuidados para o uso da Piscina no Condomínio

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Piscina em Condomínios: Responsabilidades dos síndicos, da administradora de condomínios e de moradores sobre o uso

Com o fim do inverno e a chegada do calor, muitos condomínios começam a notar a movimentação de uma das áreas comuns mais queridas da estação: a piscina. Entretanto, como deixar o uso da piscina mais seguro, não só pelo contexto pandêmico, mas para conforto geral dos condôminos?

Regras claras são importantes para um bom aproveitamento do local. Veja o que diz a lei, algumas dicas sobre o uso da piscina do seu condomínio e algumas observações importantes.

Manutenção da Piscina

A piscina do condomínio é um local que deve estar sempre apto para uso, portanto, a manutenção e cuidado deve ser feito regularmente. A manutenção e limpeza da piscina precisa ser feita uma vez por semana, onde a mesma ficará fechada.

Os síndicos e administradora de condomínio são responsáveis pelos cuidados diários e semanais da piscina, para que a mesma esteja em boas condições de uso e limpas. Normalmente realizadas pelo zelador do local ou empresa contratada.

Já a manutenção dos equipamentos e condições físicas, são realizadas por uma terceirizada, que saberá avaliar melhor os riscos e necessidades pontuais de reforma, reparos de equipamentos como bombas e encanamentos.

Segurança

A segurança do ambiente é fundamental. Visto que quaisquer acidentes dentro do ambiente do condomínio, acabam sendo de responsabilidade do síndico em caso de negligência!
Sinalização de profundidade, obrigatoriedade da presença dos pais, escadas para a piscina, limpeza regular nas bordas e bons pisos para a piscina são essenciais para evitar acidentes.

Em Campinas, é importante verificar a legislação do seu condomínio, já que a lei não obriga condomínios a manterem um salva vidas na piscina.

Porém ela é OBRIGATÓRIA para Clubes de Campo, Desportivos e Associações que possuam piscina de acordo com a Lei 13.582, de 12 de maio de 2009, ficando obrigados a manter salva-vidas em tempo integral de seu funcionamento nos locais que ofereçam perigo de afogamento.

E ainda determina a proporção no número de salva-vidas de acordo com o número de sócios de acordo com a seguinte proporção:

a) para clubes desportivos e de campo que possuam de quinhentos a mil sócios: um salva-vidas;
b) para clubes desportivos e de campo que possuam de mil e um a cinco a mil sócios: dois salva-vidas;
c) para clubes desportivos e de campo que possuam acima de cinco mil e um sócios: três salva-vidas.

No município de São Paulo, de acordo com a Lei nº 2.846, de 27/05/1981, a presença de um salva vidas para vigilância é obrigatória somente nas piscinas públicas. Portanto condomínios particulares não são obrigados a colocar salva vidas na piscina.

Ainda, durante a restrições da pandemia, fique atento a legislação estadual e também quanto circulação de pessoas ao ambiente.

Ademais, sempre é recomendável menores de idade estarem acompanhados durante as idas até a piscina. Assim, comidas e bebidas também devem ser evitadas nesse ambiente, para evitar sujar o interior da piscina.

Ainda tem duvidas sobre o uso das piscinas em condomínios e obrigações do síndico? Consulte a Consilius!

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Mudanças no Direito Condominial

Dentro do contexto condominial, existem diversas leis e regras de convivência para tornar a vizinhança um lugar agradável de se morar. Assim, algumas alterações no Código Civil, os direitos e deveres nesse contexto do condomínio, auxiliando em muitas situações.

Em primeiro lugar, é sempre importante lembrar que cada condomínio tem seu modelo próprio de regimento interno, ou seja, algumas regras e normas podem acabar sofrendo alterações dependendo do lugar. Consulte sua administradora de condomínios para verificar o regimento interno do seu condomínio.

Desta forma, as leis para condomínios estipuladas no Novo Código Civil garantem essa autonomia e regulação dos próprios condomínios e síndicos através das assembleias, podendo decidir as obrigações, os juros aplicados sob atrasos e as normas para as despesas.

Além disso, existem mudanças nas leis condominiais do Código Civil, por exemplo, as regulamentações e convenções dentro do condomínio precisam seguir as cláusulas do Código Civil, ou serão desconsideradas. Também, o síndico não precisa mais de três quartos de votos para ser eleito, mas sim, da metade absoluta do condomínio.

Entre essas mudanças, também, destacam-se aquelas relacionadas à convivência entre os moradores, como uma norma que estipula que condutas antissociais são passíveis de multa.

Desta forma, as novas normas do código civil ajudaram bastante na autonomia dos direitos e deveres em um ambiente condominial, sendo uma ferramenta importante para o regimento interno.

Precisa de ajuda em seu condomínio? Procure a Consilius Administradora de Condomínios e Associações!

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Denuncia de maus tratos contra animais por condomínios tramita na Câmara

Moradores de Condomínios devem denunciar maus tratos de animais para as autoridades

Projeto prevê obrigatoriedade de denuncia de maus tratos contra animais por síndicos e administradoras de condomínio

Tramita na Câmara um Projeto de Lei que obriga os síndicos e administradores de condomínios a comunicarem às autoridades competentes casos de maus tratos contra animais ocorridos nas dependências do condomínio (área comuns ou no interior das residências).

A iniciativa visa oferecer respostas rápidas e eficientes para combater maus tratos e casos de abandono e incentivar a responsabilidade dos moradores ao adotar um pet.

A proposta recém apresentada prevê também multa de cinco salários mínimos para casos de omissão que será paga pelo condomínio e revertida em favor de entidades protetoras de animais.

Fonte: Agência Câmara de Notícias

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